Переїзд до Польщі на навчання майже завжди означає ще одну важливу справу після вступу: знайти місце, де жити. І якщо гуртожиток вирішує питання проживання, то оренда кімнати або квартири дає більше свободи, але й додає відповідальності.
Передача ключів, підпис договору, оплата застави — усе це може здаватися звичайною формальністю. Насправді саме в договорі оренди прописані умови, які визначатимуть ваші витрати, правила проживання та можливість достроково виїхати.
У Польщі такий договір називається umowa najmu. І студенту варто знати хоча б основні польські терміни, перш ніж ставити підпис під документом.
Що таке umowa najmu?
Umowa najmu — це договір між орендодавцем (wynajmujący) та орендарем (najemca). Власник або особа, яка має право здавати житло, передає його в користування, а орендар зобов’язується сплачувати погоджену орендну плату.
За польським Цивільним кодексом договір може бути укладений як на визначений, так і на невизначений строк. Якщо нерухомість або приміщення орендується на строк понад один рік, договір має бути укладений у письмовій формі.
У договорі варто перевірити щонайменше:
- дані орендодавця та орендаря;
- точну адресу житла;
- строк дії договору;
- розмір орендної плати;
- додаткові платежі;
- розмір kaucja;
- правила її повернення;
- умови розірвання договору;
- правила користування квартирою;
- інформацію про меблі та техніку, якщо вони входять в оренду.
І тут починається найцікавіше: сума в оголошенні про квартиру зовсім не обов’язково дорівнює сумі, яку ви щомісяця віддаватимете за проживання.
Скільки насправді коштує оренда?
Побачили оголошення: «кімната — 1200 zł»? Не поспішайте радіти.
У Польщі під час оренди можуть окремо оплачуватися різні складові:
- czynsz najmu — власне орендна плата;
- czynsz administracyjny — адміністративний платіж;
- електроенергія;
- газ;
- вода;
- опалення;
- інтернет;
- інші передбачені договором витрати.
Тому перед підписанням договору варто попросити орендодавця назвати повну щомісячну суму, яку ви реально платитимете.
Особливо це важливо студентам, які планують бюджет на навчання, транспорт, харчування та проживання. Різниця між «1200 zł за кімнату» та «1200 zł + комунальні + інтернет + адміністративні платежі» може виявитися досить відчутною.
Kaucja: що це і коли її повертають?
Kaucja — це застава, яку орендар сплачує як забезпечення своїх зобов’язань за договором.
Її можуть використати для покриття обґрунтованих заборгованостей або збитків, якщо такі виникли відповідно до умов договору та законодавства.
Але важливий момент: не залишайте питання застави на рівні «власник сказав, що поверне».
Перед підписанням перевірте:
- скільки становить kaucja;
- коли її потрібно сплатити;
- у яких випадках орендодавець може утримати частину коштів;
- коли саме застава повертається;
- як відбувається її повернення.
Для окремого виду договору — umowa najmu okazjonalnego — закон прямо встановлює спеціальні правила: застава може становити не більше шестиразового місячного чиншу, а після звільнення житла вона повертається протягом місяця з можливим відрахуванням належних власнику сум.
Тобто слово kaucja в договорі — це не просто ще один польський термін, який треба перекласти. Треба зрозуміти, що саме він означає у вашій конкретній угоді.
Не пропускайте protokół zdawczo-odbiorczy
Ось документ, який студенти іноді згадують уже після виникнення проблем.
Protokół zdawczo-odbiorczy — це акт приймання-передачі житла. У ньому фіксують, у якому стані квартира або кімната передається орендарю.
До нього варто внести:
- наявні пошкодження;
- стан меблів;
- стан побутової техніки;
- показники лічильників;
- кількість ключів;
- перелік обладнання та речей, які залишаються в квартирі.
І є ще одна проста річ, яка може дуже допомогти: зробіть фото та відео житла в день заселення.
Не тільки красивий вигляд кімнати для Instagram. 😄
Сфотографуйте подряпини на підлозі, плями на дивані, пошкоджені двері, меблі, техніку та інші дефекти, які вже існували до вашого заселення.
Це допоможе зафіксувати стан житла на момент отримання ключів і може бути важливим, якщо наприкінці оренди виникне суперечка щодо пошкоджень.
Чи може власник просто зайти у вашу квартиру?
Оренда не означає, що після отримання ключів квартира залишається «власністю власника у всіх сенсах».
Орендар має право користуватися житлом відповідно до договору та законодавства. Водночас орендодавець має свої права та обов’язки.
Питання доступу до квартири варто погоджувати заздалегідь. Якщо власнику потрібно провести огляд, ремонт або інші роботи, це не означає, що він може без попередження приходити у будь-який момент.
Для студента це особливо важливо, якщо житло орендується спільно з іншими людьми: краще одразу зрозуміти правила доступу, гостей, використання спільних приміщень та інші побутові моменти.
Найважливіший пункт для студента — як виїхати раніше
Уявімо типову ситуацію.
Ви підписали договір на 12 місяців. Через чотири місяці:
- змінили університет;
- вирішили переїхати в інше місто;
- знайшли дешевше житло;
- вирішили повернутися додому;
- або просто зрозуміли, що квартира вам зовсім не підходить.
Чи означає це, що можна просто віддати ключі та перестати платити?
Не обов’язково.
Якщо договір укладено на визначений строк, можливість дострокового розірвання залежить від умов договору та передбачених законом підстав.
Тому пункт wypowiedzenie umowy потрібно читати ще до того, як ви поставите підпис.
Перевірте:
- чи можна розірвати договір достроково;
- який строк попередження;
- у якій формі потрібно повідомити власника;
- чи передбачені спеціальні умови для дострокового виїзду.
Для договору на невизначений строк із щомісячною оплатою чинне польське законодавство передбачає, зокрема, тримісячний строк попередження до кінця календарного місяця, якщо інше не випливає із застосовних правил.
Саме тому фраза «та я потім якось виїду» — не найкраща стратегія при підписанні договору.
Що ще може бути прописано в договорі?
Орендодавець може встановлювати правила користування житлом у межах договору та чинного законодавства.
Тому уважно прочитайте положення про:
Домашніх тварин. Якщо у вас є кіт, собака або ви плануєте завести тварину, це краще обговорити до підписання.
Куріння. Заборона може стосуватися квартири, балкона або всього приміщення.
Кількість мешканців. Не варто автоматично припускати, що ваш друг або партнер зможе постійно проживати разом із вами.
Гостей. Іноді в договорі є правила щодо тривалого проживання інших людей.
Суборенди. Якщо ви плануєте передавати кімнату чи квартиру іншій людині, спочатку перевірте, чи дозволяє це договір і чи маєте ви відповідне право.
Штрафів та інших фінансових наслідків. Якщо пункт договору вам незрозумілий, не соромтеся попросити його пояснити.
Головне правило просте: не погоджуйтеся на важливі для вас умови лише усно.
Якщо власник каже: «Та без проблем, можете виїхати раніше», попросіть внести це в договір.
Якщо дозволяє тримати домашню тварину — нехай це також буде зафіксовано.
Якщо домовилися про конкретну суму комунальних платежів — перевірте, як саме вона зазначена в договорі.
Umowa najmu okazjonalnego: чому в договорі так багато додаткових документів?
Іноді орендодавець пропонує укласти umowa najmu okazjonalnego.
Це спеціальний вид договору найму житлового приміщення, для якого передбачені додаткові формальності. Зокрема, можуть знадобитися заява орендаря про підпорядкування виконанню обов’язку звільнити житло та інформація про інше приміщення, у якому орендар зможе проживати в передбачених законом випадках.
Такий договір має бути укладений у письмовій формі. Для нього також діють окремі правила щодо застави та повідомлення податкового органу орендодавцем.
Тому якщо вам пропонують najem okazjonalny, не варто лякатися самого терміна. Але й підписувати перший-ліпший документ, не розібравшись у додатках, теж не потрібно.
Польські слова, які варто знати перед орендою
Якщо польська поки що не на рівні, на якому хочеться читати юридичні документи без словника, збережіть цей мінісловник:
| Польською | Що означає |
|---|---|
| najemca | орендар |
| wynajmujący | орендодавець |
| umowa najmu | договір оренди |
| czynsz najmu | орендна плата |
| czynsz administracyjny | адміністративний платіж |
| kaucja | застава |
| wypowiedzenie | повідомлення про розірвання договору |
| okres wypowiedzenia | строк попередження |
| opłaty dodatkowe | додаткові платежі |
| protokół zdawczo-odbiorczy | акт приймання-передачі |
| najem okazjonalny | спеціальний вид договору найму |
Знання цих слів не зробить вас юристом. Але воно допоможе зрозуміти, що саме ви підписуєте.
Чекліст студента перед підписанням umowa najmu
Перед тим як підписати договір і передати гроші, перевірте:
1. Хто здає житло?
Переконайтеся, що людина має право його здавати. Якщо це суборенда, уточніть, чи дозволена вона.
2. Яка повна щомісячна вартість?
Не тільки ціна в оголошенні, а оренда плюс усі додаткові платежі.
3. Скільки становить kaucja?
І коли та за яких умов вона повертається.
4. На який строк укладається договір?
І що відбувається, якщо ви захочете виїхати раніше.
5. Хто платить за ремонт?
Закон розподіляє певні обов’язки між сторонами, а конкретні умови також можуть бути визначені договором. Орендодавець, зокрема, має передати житло у стані, придатному для погодженого використання, та підтримувати його в такому стані; для певних ремонтів передбачені окремі правила.
6. Що вже пошкоджено?
Зафіксуйте це у protokół zdawczo-odbiorczy та на фото.
7. Чи є обмеження?
Тварини, куріння, гості, кількість мешканців, суборенда та інші правила.
8. Чи зрозумілий вам договір?
Якщо ні — не поспішайте ставити підпис.
Головне правило: хороша квартира — не причина підписувати незрозумілий договір
Пошук житла в іншій країні може бути стресовим. Особливо коли здається, що хороша квартира зараз зникне, якщо ви не погодитеся за п’ять хвилин.
Але договір оренди — не той документ, який варто підписувати «на емоціях».
Краще витратити час на переклад незрозумілого пункту, поставити власнику кілька додаткових запитань і перевірити всі платежі, ніж потім з’ясовувати, чому з kaucja щось утримали або чому ви не можете просто виїхати раніше.
Для студента в Польщі umowa najmu — це не формальність для отримання ключів, а документ, який визначає значну частину вашого побуту та фінансових зобов’язань.
А ще це хороший привід вивчити кілька десятків польських слів, які знадобляться далеко не один раз.
Потрібна польська для навчання та життя в Польщі?
Знання мови потрібне не лише в університеті. Воно допомагає самостійно розібратися з орендою житла, документами, транспортом, банком, покупками та звичайними побутовими ситуаціями.
Саме тому підготовку до навчання в Польщі варто починати не тільки з вибору університету, а й із мови, яка допоможе вам почуватися впевненіше після переїзду.
ATOMY допомагає майбутнім студентам підготуватися до навчання та життя в Польщі — зокрема й через вивчення польської мови.